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社旗县赊店镇古码头区域城中村改造房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)

来源: 作者: 发布时间:2016年08月01日 浏览次数: 字体大小:      

       为提升赊店镇古码头区域城中村居民生活质量,完善古码头区域基础设施,提升古码头区域环境形象,县政府决定对古码头区域实施城中村改造,对该区域房屋依法实施征收。根据有关法律法规,结合本区域实际,特制定本方案。

一、房屋征收范围

古码头区域:老街关帝庙街以南,石门街以西,启文街以东,南城墙以北区域。以规划红线为准。

火神庙区域:北至火神庙,西至南中心街以西25米,东至酒厂西墙,南至老房管局,以及原党校区域。以规划红线为准。

  • 房屋征收单位

       房屋征收人:社旗县人民政府

房屋征收部门:社旗县房屋征收办公室

房屋征收实施单位:社旗县赊店镇人民政府

    被征收人:规划红线内涉及的土地、房屋以及地上建(构)筑物、附属设施所有权人。

    三、房屋征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);《河南省关于加快棚户区改造实施意见》(豫政〔2014〕17号)。

    四、房屋征收搬迁区域及期限

    (一)征收区域。本次房屋征收分为古码头区域和火神庙区域,先行启动古码头区域和原党校区域,随后适时启动火神庙其他区域。征收具体启动时间,以房屋征收指挥部发布时间为准。

    (二)签约期限。本次房屋征收签约期限为90天,分三个阶段实施,第一阶段45天,第二阶段30天,第三阶段15天。具体日期以房屋征收指挥部发布为准。

    )搬迁期限自签订征收补偿协议之日起15日内。
    五、房屋征收程序

    (一)征收预告。社旗县人民政府常务会议讨论通过,确定征收范围、征收实施单位、建立指挥部,并发布征收预告,暂停办理征收范围内入分户、新(改、扩)建、工商执照等事项。被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建房屋和改变房屋用途以及进行新的房屋租赁、抵押等不当增加补偿费用的行为。违反上述规定实施的,一律不予补偿。
    二)调查登记。在房屋征收实施前,房屋征收实施单位对被征收人的土地性质、房屋权属、区位用途、建筑面积等情况进行调查、测绘、拍照、录像、登记,并出具勘验报告,经各方签字后,作为结算凭据。在调查过程中,被征收人应予以配合,并提供各种有效证件,逾期不提供或不配合的,自行承担相应的法律后果。认定结果在所属区域进行公示。
    征收决定房屋征收补偿方案,通过政府组织有关部门论证后,向社会公开征求意见,并进行修改后,再次公布方案。县政府召开政府常务会议,作出房屋征收决定,并在征收范围内公告。房屋征收部门和征收实施单位在房屋征收范围内开展征收与补偿政策的宣传和解释工作。
    )签订征收补偿协议。房屋征收实施单位与被征收人依照规定,就补偿方式、补偿金额、补助类别、补助金额、搬迁期限、双方权利与义务等,订立房屋征收补偿协议。

    (五)资料归档。房屋征收工作结束后,收集、整理房屋征收补偿资料,按户建立征收补偿档案。

    六、房屋征收补偿安置对象

(一)对符合下列条件之一的被征收人房屋予以补偿

1、具有房屋所有权证的房屋;
       2、具有建房规划许可证(正、副本)或准建证,但未办理房屋所有权证的房屋;
       3、虽没有房屋所有权证和建房规划许可证及准建证,但有经村民小组或主管单位、社区(村)、镇政府政府主管部门四级核定认可的房屋证明;
       4、政策另有规定的其他房屋。

(二)被征收房屋的补偿面积及使用功能认定标准

1、房屋的权属、面积、用途等,以县政府颁发的权属证件为准。

2、房屋权属证件登记的用途不清晰或与土地使用权证登记用途不一致的,以土地使用证登记用途为准。

3、对未经登记的建筑,以村民小组或主管单位、社区(村)、镇政府政府主管部门四级核定认可的结果为准。

4、拆迁范围内的供水、排水、供电、通讯等设施、设备及其他市政配套设施,需要迁移或拆除的,由经营或管理单位按统一规划无偿自行迁移或拆除。

(三)被征收房屋补偿安置对象

1、被征收房屋补偿安置对象为产权所有人。

2、对非本集体经济组织成员,在改造区域内没有合法房产的空挂户人员,不享受任何补偿安置政策。

七、房屋征收补偿方式及标准

本次房屋征收补偿分为货币补偿和房屋产权调换,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。既不选择货币补偿,又不选择产权调换的,按照货币补偿方式征收。

)货币补偿

1、货币补偿评估。(1)评估依据。国家有关评估规定。(2)评估办法。由征收当事人委托具有相应资质的房地产价格评估机构,按照有关规定进行评估,评估费用由主张评估方支付。如对评估结果存有疑问,可申请复核评估。如对复核评估结果仍不认可,则可申请组织专家评估。(3)评估对象。有所有权证或经四级认证的住宅占地和地上一、二层合法主体建筑及其构筑物、附属物(厕所、洗澡间、杂物间、院墙、门楼、大门、楼梯、地板、树木、水池、压水井、花池、鸡笼、架棚等所有构筑物、附属物等)对具有产权或经过四级认定的房屋所附属的挑檐、雨搭、房屋内外装饰、女儿墙、楼梯帽、楼梯等随房走,不另作价。对于未通过四级认定的建筑不予补偿;对突击搭建、违法乱建的建筑不予补偿;对于占用河道、沟路、滩涂建设的房屋不予补偿。

2、货币补偿类型及标准。1)一般对有房屋所有权证或经四级认证的一、二层合法建筑面积,由评估机构按照普通住宅进行评估,按评估价格进行补偿。2)其他房屋。对于确属一体建成的三层砖混房屋,经四级认定后,按照使用年限及新旧程度,每平方米按照最高不超过800元给予货币补偿;三层以上(不含三层)建筑不予补偿地下室只进行货币补偿,净高2米(含2米)以上的按550元/㎡补偿,净高2米以下的按400元/㎡进行补偿。经认定后的砖混结构房屋,门窗未装、水电未通、室内外墙体没有涂刷的,按应补偿价格每平方米扣除150元后进行补偿;若门窗完整、水电未通或门窗未装、水电齐全的、室内外墙体有涂刷的,按应补偿价格每平方米扣除50元后进行补偿。3成套单元房成套单元房是指原由单位开发或集资建设的成套单元房屋。根据有效产权面积,由评估机构按照普通住宅进行评估,按评估价格进行补偿。(4非住宅房屋:非住宅房屋是指产权证载明的用于营业(金融、娱乐、餐饮、中介、零售等)和非营业(厂房、站场、仓库等)用途,且具有工商、税务等正式经营手续的房屋。非住宅房屋的征收补偿金额由评估机构按照非住宅房屋进行评估,按评估价格进行补偿。(5)住改非房屋:产权证载明用途为住宅而现用于经营性用房的,且具有合法有效工商、税务登记证照的门店被征收门店经房屋征收部门核实审查认定后,由评估机构按照住宅房屋进行评估,并按照评估价格予以补偿,可给予停产停业补偿。(6)住宅占地上及主房附属设施:被征收人合法建筑以外的建筑物、构筑物、附属物(如厕所、洗澡间、杂物间、钢结构遮阳棚等)依据评估机构的评估价格予以补偿。(7)空闲地等其它用地:办理了用地手续未建房的住宅占地、房屋自然倒塌后的住宅占地、拆旧未建新的住宅占地等,依据评估机构的评估价格予以补偿。(8)集体土地上资产,根据县政府有关规定执行。(9)公建单位:被征收的公建单位补偿办法按照县政府相关政策执行。被征收的公租房,由出租方提前解除租赁合同,组织搬离。确无住房的,按照保障房政策执行。(10)坟墓:单棺按照每座4500元补偿,双棺按照每座5000元补偿。(11)临时安置费:选择货币补偿的,按被征收房屋合法建筑面积,每平方米每月8元的标准一次性发放两个月的临时安置费,每户每月不足400元的按400元发放。

3、签约及搬迁奖励。由房屋征收实施单位自行组织实施。

   )房屋产权调换

  1. 安置小区。被征收人选择产权调换的,实行异地安置。由征收人在县城新区选择区域位置好、设施配套完善、手续齐全的建成小区,购买商品房进行安置。  

 2、安置房户型及面积。安置房户型均为高层。建筑面积约为85-140平方米。具体户型及面积以实际为准。该项目安置房为现房或期房。

3、安置房交房条件。(1)产权调换房的建筑容积率、建筑密度、绿地率等各项经济技术指标和配套设施均按照已批准的规划执行,房屋质量符合国家标准,五证齐全。(2)产权调换房有国产电梯,室内一般涂料墙面,水泥毛光地坪,无洁具瓷砖,有预留孔。水电管线安装到位,一户一表。进户有防盗门、室内门、玻璃塑钢窗户、电源插头、电灯泡,无电扇。(3)被征收房屋产权证由征收人负责办理产权证,产权调换面积范围内费用由征收人负责,超出部分,由被征收人负责。4)大修基金物业费等被征收人交纳。具备供暖、供气的小区,其初装使用费由住房户支付
    4、产权面积调换办法。调换后面积是指安置房的建筑面积。(1)一般住宅:包含住宅占地面积调换和建筑面积调换,其中:住宅占地部分,按照合法有效的住宅占地面积1:1调换安置房面积;建筑部分,一层按合法有效建筑面积的1:0.4调换安置房面积;二层按合法有效建筑面积的1:0.3调换安置房面积。(2)成套单元房:按照合法有效建筑面积1:1的比例调换安置房。(3)非住宅房屋:原则上只予以货币补偿,经房屋征收指挥部批准予以产权调换的,按照合法有效经营面积1:1置换相应非住宅用房,其余部分按照一般住宅产权调换办法进行置换。(4)住改非房屋:经房屋征收指挥部同意予以产权调换的,按照一般住宅产权调换办法进行产权调换,可享受停产停业补贴。(5)其他房屋及设施:三层建筑、楼梯帽和地下室不予产权调换,参照前款实施货币补偿;四层(含四层)以上建筑不予补偿;被征收房屋住宅占地上的附属物(包括厕所、洗澡间、杂物间、院墙、门楼、大门、楼梯、地板、树木、水池、压水井、花池、鸡笼、架棚等所有构筑物、附属物)、房屋附属设施(挑檐、雨搭、房屋内外装饰、女儿墙、楼梯)的补偿均已纳入房屋调换补偿,不再另行补偿。

5、签约和搬迁奖励。由房屋征收实施单位自行组织实施。

  1. 产权调换兑现办法。
  1. 安置小区选择。征收人委托县房管中心,按照五证齐全、设施完善、债务可控、无欠税费、房源充足、价格合适、形象良好的标准,对县城新区开发小区进行全面调查摸底,筛选确定古码头城中村预备安置小区。
  2. 安置房控制价。征收人委托县房管中心组织相关部门,对预备安置小区的商品房,通过一定核算和竞价程序,确定出安置小区、安置房和安置房控制均价,确保安置房均价低于市场价。

(3)安置房选择。被征收人依据《选房序号通知单》选择小区、栋号房号小区、栋、楼层之间不找差价。  

(4)安置房面积调整。被征收人确定房号后,凭《产权调换核算单》进行产权面积调换核算,当产权调换面积大于安置房面积的部分,按全部安置小区安置房购买均价,以货币方式补偿给被征收人;当产权调换面积小于安置房面积的部分,10㎡以内的,由被征收人按安置房控制价,支付多余面积款,超过10㎡的,由被征收人按商品房市场价支付多余面积款。   

(5)安置房购房协议签订。安置房实际面积核算后,由征收实施单位、出资人、被征收人和安置小区开发企业,依据《古码头区域房屋征收安置补偿协议》,签订《古码头区域房屋征收安置房购房协议》,载明安置房的位置、面积、找差等相关内容。

    (6)被征收人房屋被征收后无其他住房的,经房管部门核准,可以凭《选房序号通知单》置换保障房,价格以房管部门公布为准。购房找差部分参照上款。被征收的居民住宅,其产权调换面积不足50㎡的,由政府按照保障房政策予以安置,或参照前款予以货币补偿。

     7、临时安置过渡。选择产权调换期房安置的,不提供过渡周转房,临时安置过渡期内安置费补助标准被征收房屋原有合法建筑面积每平方米每月8元发放临时安置费每户每月不足400元的按400元发放,对超过约定过渡期限的,按照每平方米16元支付过渡安置费,至产权调换房屋交付之日止。临时过渡安置期限暂定为12个月自交钥匙之日起至征收人通知产权调换房交付之日止。过渡安置费每6个月发放一次,不足6个月的按实际月份发放。选择现房的,一次性发放两个月的临时安置费

   房屋征收补助标准

1、搬迁费:按被征收房屋合法建筑面积每平方米8元计算,不足300元的按300元计发。选择产权调换期房安置的,支付两次搬迁费。

2、生活补助费:按常住人口每人一次性补助200元。

3、停产停业损失补偿:按被征收房屋合法建筑面积的实际营业面积每平方米一次性补助150元。

     八、补偿协议签订、资金兑现及房屋拆除。

(一相关证件手续提交。被征收人应当提交被征收房屋的房地产权注销登记书面申请、房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口本成员的授权委托书以及被拆迁人在搬迁前结清水、电、有线电视、天然气、固定电话、房租等各项费用的凭据和与拆迁有关的证件、批件和相关资料材料。

二)补偿数额或产权调换面积核算。房屋征收实施部门应当依据被征收人提交的各项证件手续资料、房屋征收勘验报告、评估报告、安置政策、奖励政策和补助政策,对选择货币补偿的核算出货币补偿金额,向被征收人出具《货币补偿核算单》。选择产权调换的,核算出产权调换面积,向被征收人出具《产权调换核算单》。

(三)签订房屋征收补偿协议。房屋征收实施部门依据《货币补偿核算单》或《产权调换核算单》与被征收人签订《古码头区域房屋征收安置补偿协议》。在签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由县政府做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,征收人将依法申请社旗县人民法院强制执行。

   四)发放补偿补助在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收,出具《房屋征收交房验收单》后,由房屋征收实施部门依据《货币补偿核算单》向选择货币补偿的被征收人发放补偿补助和签约奖励资金,依据《产权调换核算单》向选择产权调换的被征收人发放补助资金和《选房序号通知单》等。

   (五)房屋拆除。在征收范围内已签订《古码头区域房屋征收补偿协议》的被征收人,其房屋及地面附属物残值属于征收人所有,由征收人依法实施拆除,其他任何单位和个人(含被征收人)不得损害或擅自拆除,如私自拆除,则扣除等值补偿费用,造成安全事故的,由拆除人依法承担相关责任。

九、有关问题的处理

一)在协议签订前,被征收房屋存在被抵押、已出租、被查封、权属有争议、出售后尚未办理转移登记手续、继承或遗赠纠纷等情形的,被征收人应当如实向房屋征收部门书面报告,由征收部门依据相关法律法规处理。逾期不报告的,自行承担相应的法律后果。

二)对于由于居民自身原因多年没有办理房屋过户手续,造成居住人与产权人不一致的(包括继承转让、夫妻离异等),在办理确认产权手续(以诉讼、公证等生效法律文书为准),并交纳相关费用后,方可按本方案办理。

(三)被征收人对有产权证的被征收房屋面积有异议的可申请房产部门进行测绘。未经登记的房屋建筑面积经房产部门测绘和国土、规划等相关部门调查认定,被认定为合法面积的,可以按照本方案规定的补偿标准进行补偿。

四)评估报告、征收决定、征收补偿决定、限期收回土地决定、行政处罚决定、强制拆除决定、裁定等法律文书可以采取直接送达、委托送达、公证(见证)留置送达、邮寄送达、公告送达等方式送达。

    十、其他事项

(一)本方案征求意见时间自2016年8月1日至2016年8月31日。

(二)本方案未涉及事项由社旗县人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市相关规定予以完善

       (三)本方案仅限于古码头城中村房屋征收项目,并由古码头城中村改造房屋征收指挥部负责解释。

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